La Confédération et le Canton de Genève ont mis en place des mesures afin d’aider les locataires de surfaces commerciales à surmonter les effets de la crise sanitaire engendrée par le Covid-19. Report des loyers, délai de résiliation des chambres meublées et des places de stationnement, Surtaxe pour logements subventionnés, Exemption du paiement du loyer du mois d’avril pour les micro sociétés et indépendants ou incitation des bailleurs à mettre en place la gratuité des loyers des surfaces commerciales sont autant de mesures qui permettront de diminuer les besoins de trésorerie des entreprises locataires. La Fiduciaire Bonnefous & Cie SA fait le point sur ces mesures.

Report des loyers commerciaux

Au niveau fédéral :

Dans sa séance du 8 avril, le Conseil fédéral a appelé bailleurs et locataires à dialoguer en vue de solutions constructives et pragmatiques s’agissant du paiement des loyers commerciaux, par ex. en renonçant partiellement ou en suspendant l’encaissement des loyers, en convenant de versements par tranches, ou d’autres combinaisons incluant des prolongations de bail. En outre, le Conseil fédéral n’entend pas intervenir dans les rapports de droit privé entre locataires et bailleurs.

S’agissant de la question juridique de savoir si l’ordre de fermeture des commerces donné en lien avec le COVID 19 constitue un défaut de la chose louée ou affermée, le Conseil fédéral confirme qu’elle est actuellement discutée.

Les départements fédéraux en charge doivent faire un suivi de la situation et présenter un rapport au Conseil fédéral d’ici à l’automne 2020.

Au niveau cantonal genevois :

S’agissant des bailleurs genevois, ces derniers ont accepté d’envisager au cas par cas d’éventuels reports de loyers commerciaux, pour contribuer à diminuer les besoins de trésorerie des entreprises.

Dans ce contexte, il a été annoncé par le Conseil d’Etat le 27 mars que :

  • La direction de la Fondation pour les terrains industriels (FTI) a décidé de suspendre, pendant toute la durée de la crise, l’encaissement des loyers et rentes pour les entreprises rencontrant de grandes difficultés de trésorerie.
    Une fois les mesures sanitaires levées, les entreprises pourront échelonner sur une période de six mois maximum le paiement des loyers et rentes dus rattachés aux propriétés FTI/Etat de Genève.
    Les arriérés devront être réglés au plus tard en date du 31 janvier 2021.
  • Les Fondations immobilières de droit public (FIDP) ont décidé d’accorder la suspension de l’ensemble des loyers pour les surfaces commerciales, à compter de la mensualité d’avril 2020 et jusqu’à la fin des mesures sanitaires ordonnées par les autorités liées au coronavirus. Le sort des loyers suspendus sera ensuite examiné au cas par cas.
    Les FIDP accorderont également la gratuité des loyers, dès le mois d’avril, pour les surfaces commerciales (hors dépôts et parkings) qui ont dû fermer totalement. Cette mesure est valable tant que les surfaces resteront fermées en raison des mesures officielles. Les locataires concernés ont été informés individuellement. Ils doivent faire la demande de gratuité en retournant à la régie un formulaire qui leur été transmis.

Autres mesures en lien avec les loyers

Au niveau fédéral :

Dans son Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020, le Conseil fédéral a décidé des mesures suivantes :

  • Le délai pour s’acquitter du loyer (terme et frais accessoires) dans le cadre d’un bail de locaux commerciaux ou d’habitation pour les locataires en retard de paiement passe de 30 à 90 jours. Cette mesure est applicable pour tout loyer (terme ou frais accessoires) échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020.
  • Pour les baux à ferme, ce délai est porté à 120 jours au lieu de 60 jours initialement.
  • Le délai de résiliation des chambres meublées et des places de stationnement ou de toute autre installation analogue louée séparément est de 30 jours, contre 2 semaines habituellement.
  • Les déménagements sont toujours possibles seulement si les directives de l’Office fédéral de santé publique en matière d’hygiène et d’éloignement social sont respectées.

Au niveau cantonal genevois :

Surtaxe pour logements subventionnés

Le 30 mars 2020, le Conseil d’Etat genevois a décidé d’accorder une remise totale de surtaxe aux locataires de logements subventionnés travaillant comme indépendants durement impactés dans leur situation financière par les mesures officielles ordonnées par les autorités. Cette mesure ne concerne pas les salariés.

Pour nombre d’entre eux, la mesure de confinement en lien avec la crise sanitaire liée au COVID-19 a mis abruptement fin à leur activité professionnelle indépendante en coupant court toute source de revenus. Les administrés dans cette situation peuvent prendre contact avec l’office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF), exclusivement par mail, à l’adresse info-locataires@etat.ge.ch.

Leur demande de remise de la surtaxe du mois d’avril 2020 (et des mois subséquents, si les mesures devaient être prolongées) sera examinée et traitée dans les trois jours ouvrables.

Pour rappel, la surtaxe est une somme s’additionnant au montant du loyer à la charge des locataires dont le revenu déterminant est supérieur à celui permettant d’entrer dans un logement subventionné.

Exemption du paiement du loyer du mois d’avril pour les micro sociétés et indépendants

Par ailleurs, le 6 avril 2020, le Département du développement économique, l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Genève), la Chambre genevoise immobilière et l’Asloca Genève ont signé un accord dont le but est d’exempter les micro sociétés et les indépendants, les plus en difficulté, du paiement de leur loyer commercial courant.

Cette aide exceptionnelle concernait les loyers commerciaux du mois d’avril 2020 dont le montant mensuel initial n’excédait pas CHF 3’500, hors charges. Un formulaire de demande est disponible sur le site de l’Etat.

Le 30 avril 2020, cette aide a été renouvelée pour les mois de mai et juin 2020 selon les mêmes modalités.

Toutefois, au vu des besoins réels exprimés par les locataires, cette aide a été étendue aux contrats de bail dont le montant n’excède pas CHF 10’000 par mois (hors charges). Cette aide est réservée aux locataires dont le bailleur est une personne physique ou morale de droit privé.

Les modalités de l’aide sont les suivantes :

Baux commerciaux ne dépassant pas CHF 3’500 (hors charges)

  • L’Etat reverse au bailleur 50% du montant d’exonération demandé par l’entreprise en difficulté.
  • En contrepartie, le bailleur renonce à percevoir de son locataire le montant d’exemption sollicité.
  • Cette aide, déjà mise en place en avril, est reconduite pour le mois de mai 2020.

Baux commerciaux supérieurs à CHF 3’500 mais n’excédant pas CHF 7’000 (hors charges)

  • Le locataire s’engage à payer le mois d’avril
  • L’Etat verse au bailleur le loyer du mois de mai
  • Le bailleur prend en charge le mois de juin.
  • Cette nouvelle aide concerne les établissements habituellement ouverts au public, mais devant rester fermés au-delà du 27 avril 2020

Baux commerciaux supérieurs à CHF 7’000, mais n’excédant pas CHF 10’000 (hors charges)

  • L’aide est plafonnée à CHF 7’000.
  • Le locataire s’engage à payer le mois d’avril
  • L’Etat verse au bailleur le montant d’exonération pour le mois de mai et le bailleur prend en charge l’exemption sollicitée pour le mois de juin.
  • Pour bénéficier de cette aide, le locataire doit s’acquitter, en raison de la limite d’exonération fixée à CHF 7’000, du montant résiduel de loyer pour les périodes de mai et de juin. Par ailleurs, cette aide est réservée aux enseignes exclusivement actives dans la restauration et le débit de boisson n’ayant pas pu rouvrir le 27 avril 2020.

Les partenaires de cet accord se réuniront à la fin du mois de juin 2020 pour procéder à un deuxième cycle d’évaluation et discuter de la suite à donner à leurs actions.

Autres mesures destinées aux locataires indépendants de surfaces commerciales situées dans des immeubles subventionnés

Afin d’inciter les bailleurs à mettre en place la gratuité des loyers des surfaces commerciales, le Conseil d’Etat genevois a décidé le 17 avril 2020, que la perte locative de ces bailleurs pouvait être reportée sur la réserve de l’immeuble sous conditions :

  • L’utilisation de la réserve se fera sur une période limitée de trois mois au maximum et ne devra pas excéder 20% de son total.
  • Seuls les indépendants locataires de locaux commerciaux, situés dans des immeubles subventionnés et qui ont été dans l’obligation de fermer leur commerce par suite des décisions des autorités, pourront bénéficier de la gratuité du loyer.
  • Pour bénéficier de cette gratuité, les locataires concernés ne devront pas avoir déjà bénéficier de l’accord tripartite intervenu entre l’Etat, les milieux immobiliers et les immobiliers locataires validé par le Conseil d’Etat le 6 avril 2020, ni éligibles à cet accord.
  • L’immeuble en question devra disposer d’une réserve cumulée positive et suffisante pour en assurer l’entretien régulier, dans le respect des prescriptions de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL).

Le bailleur pourra faire sa demande auprès de l’office cantonal du logement et de la planification foncière, chargé de la fixation des loyers et de leur contrôle en application des lois susvisées.

Vous êtes locataire d’une surface commerciale et souhaitez savoir si vous êtes éligibles à l’une de ces mesures ? Contactez les juristes de la Fiduciaire Bonnefous & Cie SA : 022 906 11 77 ou via notre formulaire de contact.